Politike europskih gradova za priuštivo stanovanje (4)

Dužnosti grada Poznanja na polju socijalnog stambenog zbrinjavanja obavljaju specijalizirane tvrtke: Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. (Udruga za socijalno stanovanje Poznan, PTBS) i Zarzad Komunalnych Zasobow Lokalowych sp. z o.o. (Odbor za upravljanje stambenim resursima, ZKZL). Prva se bavi investicijama namijenjenim osobama sa srednjim primanjima koje si ne mogu priuštiti stan po tržišnim uvjetima (tj. priuštivim stanovanjem). Izgradnja i održavanje gradskih stanova (tj. socijalno stanovanje u strogom smislu) odgovornost je ZKZL-a. To je tvrtka s posebnom namjenom čiji je zadatak izgradnja višeobiteljskih zgrada i upravljanje stambenim i komercijalnim prostorom koji pripada tvrtki i gradu Poznanju. Od kraja prosinca 2016. grad je vlasnik oko 12.400 gradskih stanova ukupne stambene površine 652.300 m². Prosječna veličina stana je 52,6 m². Koordinacija suradnje između pojedinih gradskih tijela na polju provedbe stambene politike odgovornost je Ureda za stambene poslove (Biuro Spraw Lokalowych, BSL). Ured je odgovoran za pokretanje i kreiranje stambene politike, formuliranje mišljenja i sukreiranje politike najama stambenih jedinica. U prosincu 2017. godine Gradsko vijeće usvojilo je Poznanjsku stambenu politiku.

Poznanj je jedan od najvećih gradova u Poljskoj na pola puta između Varšave i Berlina s gotovo 500.000 stanovnika. Grad ima nedostatak socijalnog i priuštivog stanovanja, što je značajna prepreka razvoju grada. Poznanj je bio jedan od prvih poljskih gradova u kojima je započeo proces depopulacije centra grada usporedno s lavinom stanovnika koji su se slijevali u susjedne općine. Ovaj fenomen negativno utječe na gradske financije zbog toga što su se neki stanovnici iselili iz grada, no i dalje rade u Poznanju i koriste subvencionirane kulturne, obrazovne i prijevozne usluge. Zbog toga je Poznanj u Poljskoj prepoznat kao lider u procesima suburbanizacije. Jasno je da je glavni uzrok migracije u općine u blizini Poznanja razlika u cijenama između Poznanja i poznanjskog okruga. Na primarnom tržištu prosječna je cijena kvadratnog metra stambenog prostora u Poznanju za polovicu ili jednu trećinu viša od prosječne cijene kvadratnog metara u poznanjskom okrugu.

Iako je Grad Poznanj vlasnik gradskih stanova, nema kapacitet da učinkovito upravlja vlastitim stambenim resursima. Osim toga, većini je zgrada u vlasništvu grada potreban popravak i modernizacija, pa je Poznanju glavni izazov povećanje broja socijalnih i priuštivih stanova kao i poboljšanje tehničkog stanja postojećeg stambenog fonda.

Rješenje

Između vlasništva izvan grada i najma stambenog prostora u gradu Poljaci će u velikoj većini slučajeva izabrati vlasništvo. Najam stana vide kao privremeno rješenje dok im se ne stabilizira financijska i profesionalna situacija i omogući kupnju stana. Posljednjih nekoliko godina, gradske vlasti rade na zaustavljanju ovog negativnog trenda, između ostalog i putem ulaganja u stanogradnju. PTBS i ZKZL u suradnji s Gradom Poznanjom planiraju izgradnju stambenih zgrada zajedno s pratećom infrastrukturom. ZKZL je također zadužen za obnovu postojećeg stambenog fonda. Također je donesena odluka da se zaustavi prodaja gradskih prostora.

Investicije PTBS-a bit će na zemljištima u vlasništvu grada Poznanja (većinskog dioničara PTBS-a), čime će grad tvrtki PTBS dati doprinos u naravi. Glavni izvor financiranja preostalih troškova zajam je Europske investicijske banke (oko 50% ukupnog troška investicije). Investicija se sufinancira iz Europskog fonda za strateška ulaganja, zajedničke inicijative Europske investicijske banke i Europske komisije. Dodatni izvor financiranja ove investicije osigurava se putem tzv. participacije u trošku koju plaćaju budući stanari ili druge osobe zainteresirane za kupnju stambenog prostora za druge stanare preko trećih strana (na primjer, Grada Poznanja, poslodavca ili neke nevladine organizacije). Ovaj je doprinos poseban oblik financiranja ulaganja, uređen odredbama poljskog zakona. Participacija obično iznosi oko 20-30% troškova izgradnje stambenog prostora, a plaća se pri završetku investicije. Iznos se stanaru vraća prilikom iseljenja iz stana. Preostali troškovi investicije financiraju se vlastitim sredstvima tvrtke i iz proračuna Grada Poznanja u obliku kredita.

Projekt uključuje:

• Stambeni prostor za iznajmljivanje uz umjerenu najamninu – u zamjenu za participaciju sudionici mogu unajmiti ove prostore ili navesti stanara za kojeg vrše plaćanja. Dio će stambenih jedinica biti dodijeljen onima kojima je potrebna pomoć (npr. starijim osobama, osobama s invaliditetom, itd.). Tvrtka je uspostavila suradnju s nevladinim organizacijama.

• Stanovi za najam s pravom otkupa – u zamjenu za participaciju sudionici mogu unajmiti stan i kupiti ga nakon određenog razdoblja koje ne smije biti manje od pet godina stanovanja u njemu. Sve do trenutka stjecanja vlasništva stana, sudionici sustavno otplaćuju kredit iz kojeg se investicija financirala. Rezidencijalni će stanovi biti dostupni samo onima koji ispunjavaju uvjete koje određuje Grad Poznanj, osobito ako su im prihodi unutar određenih granica; osim toga, takvi stanari ne smiju posjedovati drugu stambenu jedinicu u gradu.

Od siječnja 2017. do danas PTBS je izgradio 542 stambene jedinice (uključujući i pomoćne i tehničke prostore te parkirna mjesta i pripadajuću infrastrukturu), a do rujna 2024. godine planira povećati ovaj broj za 199 jedinica.

Novogradnja PTBS-a u Poznanju

I ZKZL će za investiciju koristiti zemljište u vlasništvu grada Poznanja (jedinog dioničara) kao nenovčani doprinos tvrtci. Glavni izvor financiranja ostalih troškova zajam je Europske investicijske banke (oko 50% ukupnih troškova investicije). Drugi izvor financiranja ovih investicija povratno je financiranje od druge poljske banke, za koje se očekuje da će pokriti ukupne preostale troškove ulaganja. Plan je da udio vlastitih sredstava poduzeća ne prelazi 5% ukupnih troškova investicije. Projekt se koncentrira na stanove za najam s ​​povlaštenom najamninom (tj. na socijalne i gradske stanove). Rezidencijalni stanovi bit će dostupni samo onima koji ispunjavaju uvjete navedene u odluci Gradskog vijeća – prihodi im moraju biti unutar određenih granica (niži nego u slučaju PTBS-a)  te nemaju pravo na posjedovanje druge stambene nekretnine u gradu.

ZKZL je od siječnja 2017. godine do danas izgradio 742 novih i obnovio 1477 postojećih stambenih jedinica.

Primjeri u ostatku EU

Socijalno stanovanje u Europskoj uniji karakterizira velika raznolikost nacionalnih načina, koncepata i politika stambenog zbrinjavanja. U to su uključeni razni akteri, od lokalnih vlasti i javnih poduzeća do neprofitnih udruga ili udruga i trgovačkih društava s ograničenom dobiti, zadruga i, u nekim slučajevima, čak i privatne građevinske tvrtke i investitori.

Zanimljivo je da je u većini zemalja s relativno velikim i etabliranim sektorom socijalnog stanovanja rašireno ono što se može ugrubo definirati kao ‘stambene udruge’. To su nezavisne organizacije poput udruga, tvrtki, dobrotvornih ustanova, zaklada i zadruga koje djeluju na neprofitnoj osnovi i kojima je misija osigurati kvalitetan dom za mnoge različite segmente zajednice. Ovo se posebno odnosi na Austriju, Dansku, i Nizozemsku, što ćemo ukratko prikazati u nastavku.

Austrija: Stambene udruge s ograničenom dobiti poduzeća su kojima je cilj opće dobro u sektoru stanovanja, a čija se imovina i poslovanje može redovito nadgledati i pratiti. Djeluju na osnovi ograničene dobiti i predstavljaju otprilike petinu ukupnog austrijskog stambenog fonda. Danas je izgradnja stambenih jedinica u sektoru s ograničenom dobiti dvostruko veća od one u privatnom sektoru, s većom kvadraturom stanova i nižim najamninama.

Danska: Socijalno stanovanje (otprilike četvrtina stambenog fonda u zemlji) neprofitne stambene udruge nude po cijeni koja pokriva troškove. Specifičnost danskog modela socijalnog stanovanja jest demokratsko organiziranje stanara, što je u osnovi način upravljanja svakim stambenim naseljem u kojem glavnu ulogu igraju stanari.

Nizozemska: Ovo je zemlja s najvećim udjelom socijalnog stanovanja u EU, na što otpada oko trećina ukupnog stambenog fonda. Registrirane organizacije za socijalno stanovanje u Nizozemskoj (Woningcorporaties) privatne su neprofitne organizacije, udruge i zaklade, zakonski obvezne dati prednost kućanstvima s manjim primanjima, a nadzire ih nacionalna vlada. Neovisne su, postavljaju si svoje vlastite ciljeve i same snose financijsku odgovornost.

Zgrada socijalnog stanovanja u Amsterdamu 

Postoje snažni argumenti za robustan sektor stambenih zadruga, ne samo kao visokokvalitetan i dobro reguliran oblik stanovanja za one koji si ne mogu priuštiti tržišne cijene, već i kao vrijedan mehanizam koji vlade mogu koristiti u vremenima kada su potrebne protucikličke investicijske mjere. Javne bi vlasti možda trebale podržati razvoj stambenih zadruga kako bi npr. omogućile pristup financiranju putem zaduživanja i tako dale podršku izgradnji priuštivog stanovanja izvan bilanci ili pak da bi se mogle osloniti na neku specijaliziranu organizaciju za pružanje i upravljanje stambenim jedinicama i povezanim uslugama i/ili kako bi jednostavno prihvatile i podržale inicijative koje dolaze od strane zajednice.

Svaka zemlja i grad različiti su i svaki će od njih imati karakteristike stambenih sustava u različitim fazama zrelosti i razvoja. S druge strane, priuštivo stanovanje treba biti esencijalna komponenta svakog državnog ili gradskog stambenog sustava. Stambene zadruge moćan su alat i ključan partner za javne vlasti u izgradnji više jedinica priuštivog stanovanja i podizanju njihove kvalitete. To, međutim, zahtijeva uspostavu jasnog okvira koji uključuje regulativu, strukturu upravljanja te izvore financiranja.

Prijevod: I. Mandekić